评司论企 | 碧桂园：连续5个月同环比双增长，城镇化战略下土地储备底气足
导 读
随着新型城镇化提速，碧桂园的土地储备价值愈发凸显，将成为最大的红利受益者。
◎ 作者 / 朱一鸣、汪慧
近来，首批集中供地在多城市掀起“抢地潮”，北京、重庆、杭州、南京等热点城市土拍竞争更是白热化，高溢价、高自持成交地块频出。不少房企为提高拿地效率，采取多地块、多形式参拍方式。显然，新供地规则在一定程度激发了房企土地储备的紧迫感，企业的投资战略、储备量以及布局结构的重要性也凸显出来。
值得注意的，碧桂园作为集中供地下公认的优势房企，却并未有激进动作，反而表现相对保守，仅在22城中北京、济南、广州等少数城市有拿地，投资力度也并不大。碧桂园如此逆势而为，其背后的底气还是要归结于其前瞻性的城镇化战略，以及在行业持续保持领先优势的土地积累。
土储规模：连续两年稳居行业之首
且规模领先优势在扩大
2020年度业绩发布会上，碧桂园总裁莫斌公开提出“三年增长”计划，即未来三年每年权益销售目标增长10%，明确表明了对未来发展的信心和底气。今年以来，碧桂园增长势头也是持续向好，连续5个月单月业绩保持同、环比双增长，1-5月累计实现权益销售金额2497.6亿元，同比增长21.25%，稳居行业领先地位。
在行业增速持续放缓、土地市场整体竞争加剧的背景下，碧桂园作为行业龙头房企，规模基数庞大，2020年权益销售额达到了5706.6亿元，未来继续保持在高位上稳步增长，显然压力不小，对于企业投资能力和土地储备都提出较高要求。
从目前行业土地储备竞争格局来看，碧桂园、融创中国、绿地控股占据行业前三位，碧桂园土地储备量最为突出。截至2020年底，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目2958个，全口径总土储建面（扣除已售未结）达到2.38亿平方米，位居首位。
通过对近三年行业土地储备TOP3房企比较，碧桂园土地储备除了规模优势外，还表现出以下两大特征：一是，相对稳定性。近年来，碧桂园在销售规模稳步增长的同时，土储建面也稳定在行业高位，基本保持在2.4亿平方米左右，整体波动并不大，也是唯一一家连续三年稳居行业TOP3的房企，并在2019、2020连续两年稳居榜首。这主要得益于企业强大的投资能力、成熟化的投资策略，以及科学化的销售与投资管控。
二是，领先优势在扩大。2019年，碧桂园全口径土储建面达到2.43亿平方米，排名跃至行业第一位，但彼时与第二位的中国恒大储备规模相差并不大。但到2020年，2亿平方米阵营只剩碧桂园一家，与第二、三位拉开显著差距。
投资布局：坚持城镇化战略
五大城市群货值丰富
土地储备的质量主要体现在布局结构上，这也是影响项目价值、去化预期的关键因素。碧桂园一直以来坚持城镇化战略，深耕三四线城市、下沉五六线城市，在全国布局广泛，截至2020年底，项目遍布全国31个省（自治区、直辖市）的289个地级市，总计覆盖1350个县级市/区/县。
在投资布局上，尽管碧桂园深入低能级城市，但土储资源整体分布符合人口流动和经济发展趋势，房地产需求具备良好支撑。截至2020年底，碧桂园已获取的权益可售资源17536亿元，其中98%位于常住人口50万人以上的区域，且分布于人口流入区域的权益可售货值占比达到93%。
具体来看，都市圈在碧桂园布局中占据绝对权重。从碧桂园可售权益资源分布来看，五大都市圈占比超过7成，可售权益资源过万亿元。都市圈作为经济高地，人口吸附力强，也是房地产市场活跃区域，增长空间非常可观。
根据碧桂园披露，今年土地资本开支与2020年基本持平，在2000亿元左右。从首4月通讯公告来看，总权益购地金额达到428.9亿元，三四线城市仍是投资重点，权益购地金额占到73%，新增权益面积占比达到92%。
可以预计，未来碧桂园投资路径仍将是围绕城镇化战略进行城市布局。而随着招拍挂市场整体竞争加剧，利润逐步被稀释，碧桂园在拿地方式将更加注重多元化，这一点从2020年投资动向也有所体现，全年共获取511块地，总权益地价达到2092亿元，并通过一二级联动、收并购等方式拿下多个项目，多元化拿地资本开支占到总权益地价35%。
此外，尽管在行业合作常态化趋势下，碧桂园仍着力于项目权益比例的把控，2020年新获取项目的权益比达到88%。高权益比例是企业业绩增长质量的保障，未来可以为企业带来实质性的收益，在一定程度避免“虚增”。
总的来说，碧桂园土地储备布局兼具广度和深度，资源分布区域具备人口和经济发展支撑，投资转化率有一定保障。并且从投资趋向来看，继续围绕城镇化路线丰富土地储备，并从拿地方式、权益比例把控等方面保障土地质量，未来将释放出较高的效益。
发展机遇：新型城镇化提速
碧桂园布局优势不断凸显
土地储备作为业绩稳定增长的保障以及可持续发展能力的体现，在房企的战略地位不断凸显。今年22城实施“两集中”供地新政,首批土拍在多个热点城市掀起“抢地潮”。新土拍规则下，市场竞争加剧、门槛抬高，拿地不确定性增强，不少房企在城市业绩增长和资金流动需求驱动下，陷入土地储备恐慌，不惜“舍利求地”。
而碧桂园作为规模、资金、投资管控优势房企，拿地动作并不大，截至目前仅在北京、济南、广州、长沙等城市集中供地中少量补货，相比融创、华润、招商蛇口等规模房企相差甚远，主要原因还是归结于“量多质高”的土地储备以及城镇化战略下的布局逻辑。由于对22城的市场依赖度较小，整体受影响程度有限，因此在其他企业锁定集中供地土拍市场，碧桂园的拿地压力相对较小，反而可以继续聚焦低能级城市发力，寻找更好的投资机会，巩固自身的布局优势。
尽管短期内三四线、五六线城市房地产市场仍面临需求问题，但从中长期来看，增长预期向好。尤其在城镇化红利下，碧桂园的布局优势和机会也愈发凸显出来。今年3月5日，十三届全国人大四次会议上，政府报告提出：深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化两年将提高到65%，发展和壮大城市群和都市圈。
新型城镇化的加速推进，将带动千万农村人口向城镇流动，为低能级城市房地产市场带来新一轮发展机遇。碧桂园的布局路径符合国家城镇化建设趋势，且在三四线新型城镇化市场布局具备先发优势，占据了五大都市圈高地，将成为最大的红利受益者。
总结：在行业增速持续放缓、土地市场整体竞争加剧的背景下，房企的增长力越来越落到土地储备上。在2020年度发布会上，碧桂园提出“三年增长”计划，未来将继续保持强劲的增长态势，其底气也主要归结于“量多质高”的土地储备以及城镇化战略下的布局逻辑。
截至2020年底，碧桂园全口径总土储建面达到2.38亿平方米，位于行业榜首。且凭借强大的投资能力、成熟化的投资策略以及科学化的销售与投资管控，领先优势在持续扩大，为业绩稳定增长和继续领跑提供保障。
同时，碧桂园一直以来坚持城镇化战略，深耕三四线城市、下沉五六线城市，土储资源整体分布符合人口流动和经济发展趋势，市场预期向好。尤其是随着新型城镇化提速，碧桂园的土地储备价值愈发凸显，将成为最大的红利受益者。
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